La due diligence inmobiliaria sobre la base de la legislación polaca

Cuando se planea de forma racional una inversión con un componente inmobiliario, merece la pena prepararse adecuadamente. Una de las primeras medidas que debe adoptar el inversor antes de comprar un inmueble, o una empresa titular de un inmueble, debe ser una auditoría legal del inmueble, es decir, la llamada auditoría due diligence. Una auditoría due diligence, debidamente realizada, permite la detección temprana de riesgos y defectos legales relacionados con el inmueble, lo cual da la oportunidad de subsanarlos o minimizar sus efectos antes de que se complete la transacción en sí. El informe de la auditoría también puede ser un motivo para dar por terminadas las negociaciones en caso de que los defectos legales de los bienes resulten tan importantes que causen demasiado riesgo financiero o de otro tipo para el comprador. El informe de la auditoría también suele tener un impacto significativo en la forma de las negociaciones comerciales, incluyendo las negociaciones del precio del inmueble o la empresa que se adquiere. Cabe destacar que la detección temprana de ciertas irregularidades relacionadas con el inmueble confiere una posición negociadora más fuerte al comprador, que puede aprovecharla, por ejemplo, negociando un mejor precio por el inmueble o la empresa que se compra. La realización de la auditoría due diligence es tanto más aconsejable cuando se contempla una transacción en Polonia ya que las circunstancias jurídicas relativas a los bienes inmuebles en Polonia, en ciertos aspectos, difieren significativamente de las existentes en otros países. El mejor ejemplo de la especificidad de la normativa polaca relativa a los bienes inmuebles es la institución del derecho de usufructo perpetuo, el cual es una especie de derecho real, que en su esencia es parecido al derecho de propiedad y es un título legal sobre bienes inmuebles muy frecuente en Polonia. El derecho de usufructo perpetuo es de duración limitada. La mayoría de las veces se establece por 99 años (nunca por menos de 40 años). Además, el usufructuario perpetuo tiene que pagar una cuota anual por el derecho (del 0,3% al 3% del valor del inmueble). El usufructuario perpetuo del inmueble tiene derechos muy similares a los del propietario del inmueble (por ejemplo, puede disponer libremente de su derecho), sin embargo, puede estar sujeto a ciertas restricciones e incluso a obligaciones adicionales. Esas obligaciones y limitaciones pueden derivarse del documento sobre cuya base se establece el usufructo perpetuo, es decir, el contrato de establecimiento del derecho de usufructo perpetuo o una resolución unilateral al respecto. Por consiguiente, si el objeto de la transacción es un bien inmueble en usufructo perpetuo, el examen del título legal del bien inmueble no puede limitarse al examen del contrato (u otro documento) sobre cuya base se haya adquirido el derecho de usufructo perpetuo de otra entidad. En tal situación, también es necesario examinar el documento que dio origen al establecimiento del derecho de usufructo perpetuo (resolución o contrato que establece el derecho de usufructo perpetuo). Ese documento puede contener varias disposiciones que impongan obligaciones o limitaciones de usufructo perpetuo en relación con el uso de un determinado inmueble. Su incumplimiento puede incluso llevar a la pérdida del título legal sobre el inmueble. Un aspecto muy importante de la auditoría due diligence de los bienes inmuebles situados en Polonia debería ser también la comprobación de si el inmueble a adquirir tiene consideración de bien inmueble agrícola o forestal, de conformidad con la normativa polaca. La legislación polaca prevé una serie de restricciones en el comercio de tales bienes inmuebles que, según el tipo de transacción, pueden incluir, por ejemplo:

i) el derecho de adquisición preferente de las autoridades estatales,

ii) la obligación de obtener el consentimiento previo de un órgano determinado antes de la transacción, o

iii) el derecho posterior de la autoridad pertinente a adquirir los bienes inmuebles después de la transacción. En el caso de los bienes inmuebles agrícolas, también es importante que, tras la adquisición de dichos bienes inmuebles, durante un período de 5 años, pueden ser utilizados por su adquirente con el único fin de llevar a cabo una actividad agrícola en ellos. El incumplimiento de cualquiera de las obligaciones anteriores puede incluso llevar a la invalidez de la adquisición del inmueble. Por lo anterior, la adquisición de bienes inmuebles con estatus de bienes inmuebles agrícolas con arreglo a la legislación polaca, debe ir precedida de un análisis detallado en lo que respecta a la forma prevista de su uso, teniendo en cuenta las limitaciones resultantes de las disposiciones de la legislación polaca. Por supuesto, los aspectos descritos anteriormente no son los únicos que deben tenerse en cuenta al comprar bienes inmuebles en Polonia, ya que, dependiendo de los bienes inmuebles, las cuestiones pueden variar, por lo que requieren una evaluación profesional.

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