Jak uniknąć ryzyka przy najmie i dzierżawie obiektów hotelarskich

Inwestorzy w branży hotelarskiej często decydują się na prowadzenie działalności na nieruchomościach, które nie są ich własnością. Pozwala to na ograniczenie początkowych kosztów inwestycji związanych z zapewnieniem sobie tytułu prawnego do nieruchomości.

Nabycie prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości jest bowiem w większości przypadków rozwiązaniem nieporównanie bardziej kosztownym. Najem lub dzierżawa nieruchomości pozwalają rozłożyć w czasie koszty ich pozyskania.

Najem czy dzierżawa?

Rozróżnienie pomiędzy najmem i dzierżawą nieruchomości nie jest oczywiste i trudności z zakwalifikowaniem danej umowy do jednej bądź drugiej kategorii nie należą do rzadkości. Takie rozróżnienie nie ma zasadniczo większego znaczenia w kontekście zapewnienia odpowiedniej ochrony inwestorowi. W obu sytuacjach ryzyka są bowiem w dużej mierze takie same. Wystarczy powiedzieć, że co do zasady w przypadku, gdy inwestor zamierza korzystać z cudzej nieruchomości w celu zabudowania jej obiektem hotelowym i jego eksploatacji zawierana jest umowa dzierżawy, natomiast umowa najmu za przedmiot ma najczęściej już wybudowany obiekt lub jego część.

Tytuł prawny do nieruchomości

Przed zawarciem umowy najmu lub dzierżawy w pierwszym rzędzie należy zweryfikować, czy wynajmujący (wydzierżawiający) legitymuje się odpowiednim tytułem prawnym do nieruchomości. Oczywiście najlepiej jest jeżeli wynajmujący jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, daje to bowiem najpełniejszą gwarancję trwałości najmu (który wobec skali nakładów inwestycyjnych zazwyczaj rozciągać się powinien na kolejne 20 – 30 lat). Umowa najmu (dzierżawy) może zostać zawarta z podmiotem posiadającym inny niż własność lub użytkowanie wieczyste tytuł prawny do nieruchomości, należy wtedy jednak pamiętać, że trwałość tej umowy będzie uzależniona od trwałości „bazowego” tytułu prawnego, jakim legitymuje się wynajmujący (wydzierżawiający). Z tego względu zdecydowanie bezpieczniejszym dla inwestorów rozwiązaniem jest zawieranie umów najmu (dzierżawy) nieruchomości z ich właścicielami lub użytkownikami wieczystymi. Nieruchomość będąca przedmiotem umowy najmu (dzierżawy) powinna zostać poddana badaniu stanu prawnego tzw. badaniu due diligence. Badanie to, co do zasady niewiele się różni od badania poprzedzającego nabycie prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości i powinno pozwolić zweryfikować m.in. czy wynajmujący (wydzierżawiający) legitymuje się odpowiednim tytułem prawnym do nieruchomości, co pozwoli ograniczyć ryzyko zawarcia umowy najmu (dzierżawy) z osobą nieuprawnioną.

Źródło: Poradnik Inwestora Hotelowego 2012
Całość artykułu dostępna w załączonym pliku PDF