Zmiany prawne urealnią wysokość odszkodowań związanych z budową dróg

Niedawno Rada Ministrów przyjęła zmianę rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Komentarza w tej sprawie udzieliły Agata Demuth - Partner w Domański Zakrzewski Palinka Sp.k. i Maria Czubińska-Zaremba - Associate w Domański Zakrzewski Palinka Sp.k.

Obowiązujące dotychczas rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm., dalej: „Rozporządzenie”) mające zastosowanie do określania wartości nieruchomości przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne nie było dostosowane do zmienionych przepisów ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, czyli tzw. specustawy drogowej. Przepisy Rozporządzenia odbiegały także od przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z powyższych powodów w dniu 14 lipca 2011 r. Rada Ministrów przyjęła nowelizację Rozporządzenia, która wchodzi w życie w dniu 26 sierpnia 2011 r.

Najistotniejszą zmianą wynikającą z nowelizacji jest zastąpienie dotychczas obowiązującej zasady określania wartości nieruchomości przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne na podstawie cen transakcyjnych z rynku nieruchomości drogowych, określaniem tej wartości na podstawie aktualnego sposobu użytkowania przejmowanych nieruchomości. W praktyce oznacza to, że przy określaniu wartości nieruchomości trzeba będzie brać pod uwagę przeznaczenie nieruchomości sprzed wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Zmiana ta wynika z konieczności dostosowania Rozporządzenia do przepisu ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym przy ustalaniu wysokości odszkodowania za nieruchomości wywłaszczane uwzględnia się aktualny sposób użytkowania nieruchomości chyba, że przeznaczenie zgodne z celem przejęcia powoduje wzrost wartości nieruchomości. Aktualne przeznaczenie nieruchomości będzie ustalane na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy, a w przypadku ich braku na podstawie faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości. Zmiana była od dawna postulowana przez środowisko zawodowe rzeczoznawców majątkowych, a jej wprowadzenie powinno spowodować bardziej poprawne i zgodne z realiami rynkowymi określanie wartości nieruchomości.

Drugą istotną zmianą jest modyfikacja sposobu podwyższania wartości nieruchomości przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne w sytuacjach, w których wynikająca z celu wywłaszczenia zmiana przeznaczenia nieruchomości powoduje wzrost ich wartości. Dotychczas ustalona wartość nieruchomości przejmowanej podlegała automatycznemu podwyższeniu o 50%. Nowelizacja odchodzi od tej zasady przyznając jednocześnie większe uprawnienia rzeczoznawcom majątkowym, którzy będą samodzielnie ustalać stawki procentowe podwyższenia wartości nieruchomości. Stawki te będą ustalane na podstawie przeprowadzonych przez rzeczoznawców badań rynku nieruchomości i nie będą mogły wynosić więcej niż 50%. Oczywiście zasada ta będzie mieć zastosowanie – tak jak obecnie – tylko sytuacji, w których zmiana przeznaczenia nieruchomości wynikająca z celu wywłaszczenia powoduje wzrost ich wartości. W praktyce dotyczyć to będzie głównie nieruchomości rolnych, leśnych oraz nieużytków, a właśnie one stanowią znaczną część nieruchomości przejmowanych na drogi. Nieruchomości te będą zatem wyceniane według przeznaczenia sprzed wywłaszczenia, a ustalona w ten sposób wartość będzie podwyższana maksymalnie o 50%. Celem tej zmiany jest dostosowanie Rozporządzenia do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, a tym samym zniwelowanie rozbieżności, które mogły powstawać przy ustalaniu wartości poszczególnych nieruchomości, co w niektórych przypadkach mogło prowadzić do zawyżenia odszkodowań.

Nowelizacja Rozporządzenia wprowadza również możliwość zaokrąglenia kwoty wartości nieruchomości do tysięcy złotych, pod warunkiem, że nie zniekształci to wyniku wyceny. Dotychczas wartości nieruchomości wyrażane były w pełnych złotych (i z dokładnością do 1 złotego), co w przypadku nieruchomości o dużej wartości nie miało większego uzasadnienia, tym bardziej, że wartość nieruchomości była i jest wynikiem szacowania. Zaproponowane rozwiązanie jest jak najbardziej zasadne i spowoduje uelastycznienie dotychczas obowiązującej zasady, chociaż nie doprowadzi do istotnej zmiany w ustalanych wartościach nieruchomości i związanych z nimi wysokościach odszkodowań za nieruchomości drogowe.

Zmianie uległy także inne przepisy Rozporządzenia, jednak zmiany te w większości mają charakter jedynie porządkujący i precyzujący.

Zmiany Rozporządzenia powinny przyczynić się do lepszego odzwierciedlenia rzeczywistej wartości rynkowej nieruchomości przejmowanych na cele budowy dróg publicznych, a tym samym do urealnienia wysokości wypłacanych odszkodowań. Co prawda bezpośrednim celem nowelizacji nie było obniżenie wysokości odszkodowań, jednakże nie można wykluczyć, że wprowadzone zmiany odniosą taki skutek w niektórych przypadkach.

Źródło: www.rynekinfrastruktury.pl, 17 sierpnia 2011